Статьи

Развод и ипотека

кредит малому бизнесу,
кредит для бизнеса,
кредитование бизнеса,
кредит под залог недвижимости,
кредит от частного лица под залог.

Подавляющее большинство жилья в кредит в нашей стране покупают семейные пары. Они могут состоять в официальном или гражданском браке. К сожалению, ни один брак не застрахован от развода. Такое случается довольно часто. Как поступить в таком случае с жильем? Кто должен погасить ипотечный кредит? Как продать квартиру, если не выплачен ипотечный кредит? Эти вопросы в полную силу встают перед ипотечными заемщиками.

И неважно, состоят они в законном или гражданском браке. Ипотеку все равно придется погашать совместно, даже если они решат продать ненужную теперь квартиру.

Неутешительные новости приходят из Росстата. В нашей стране половина браков оканчивается разводом. В прошлом году таких браков было больше половины. Росстат не уточняет, сколько распавшихся пар брало ипотеку в банке. Однако, по утверждению банкиров, такое случается довольно часто. Развод, обремененный ипотекой – явление довольно распространенное.

Оформляя кредит под залог недвижимости, супруги приобретают жилье в общую собственность. Поэтому они обладают равными правами на совместное имущество. Равные права на жилье сохраняются и при разводе.

Супруги, живущие в гражданском браке без оформления официальных отношений, обычно оформляют ипотеку и приобретают жилье на долевых условиях. Доли между ними разделяются равномерно. В кредитном договоре указано, что точно так же распределяются и их долги.

Когда дело доходит до развода, им необходимо решить, как поступить с ипотечным жильем, которое могло быть оформлено на одного из членов семьи или на двоих созаемщиков. Особенно трудно бывает решить этот вопрос, когда квартира покупалась на имя одного из них, а выплачивал ее стоимость другой. Подобные спорные ситуации встречаются очень часто, и решить их, чтобы обе стороны остались довольны, порой бывает затруднительно.

Часто встречаются ситуации, когда один из супругов продает свою личную квартиру, чтобы внести первоначальный взнос на приобретение совместного жилья. Юрист компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева подтверждает очевидную спорность такой ситуации. По закону, приобретенное жилье является общей собственностью супругов, несмотря на то, что одна из сторон внесла основную часть средств на его приобретение.

Трудная ситуация возникает, когда супруги живут в гражданском браке, и первоначальный взнос вносится одним из супругов за счет личных средств, а оформляется квартира на имя другого. При разводе вернуть свои средства становится практически невозможно. Если сторонам не удается договориться между собой, то вопрос погашения долговых обязательств придется решать через суд.

Высокопоставленный функционер из отдела ипотечного кредитования Райффазенбанка Алексей Попов сообщает, что самым распространенным вариантом дележа такого имущества является переоформление долговых обязательств и объекта обеспечения на одного из бывших супругов. Однако супруги не вправе самостоятельно решать, как им поступить в такой ситуации. На это нужно согласие кредитного учреждения.

Директор одного из департаментов СБ-банка Герман Белоус говорит, что если один из заемщиков решил переоформить право собственности на жилье на свое имя, он должен заручиться согласием кредитного учреждения, и лишь после этого может проводить сделку. При переоформлении банк вынужден снова проверить его платежеспособность и обсудить с другой стороной вопрос компенсации.

Это довольно сложная операция, так как банки отказываются нести издержки при переоформлении подобных документов. Даже брачный договор не является достаточным аргументом для кредитного учреждения. Директор департамента АИЖК Анна Волкова утверждает, что при разделе имущества АИЖК может внести изменения в ЕГРП, если по данному разделу имущества вынесено решение суда или обеими сторонами было подписано и утверждено судом мировое соглашение. Брачный договор не может служить основанием для решения подобных вопросов. Ведь за время совместного проживания супруги могут изменять брачный договор несколько раз. При каждом изменении кредитор должен вносить поправки в ЕГРП.

Как выплачивать ссуду?

Перед бывшими супругами остро встает вопрос о том, как в дальнейшем погашать ссуду. Герман Белоус напоминает, что при разводе лиц, состоящих в официальном браке, обязательства на погашение долговых обязательств равномерно распределяются между обеими супругами. Причем неважно, кто вносил первоначальный взнос при оформлении ипотеки, и кто выплачивал кредит до этого.

Важным моментом является и то, что даже лица, живущие в гражданском браке, считаются равноправными созаемщиками. Кредитное учреждение может не принимать во внимание характер их отношений и требовать исполнения их обязательств по погашению кредита. Иван Минаков, работающий в Международном банке развития, отмечает, что развод не принимается банком во внимание. Он не может ставить под сомнение действительность кредитных договоров. Если возникает спорная ситуация, иски будут отправлены обеим сторонам, а кредит погашен за счет стороны, владеющей ликвидным имуществом.

Никакие апелляции о том, что один из супругов внес основную часть денежных средств, а недвижимость досталась другой стороне, не принимаются во внимание. Договор между супругами о разделе имущества никоим образом не влияет на раздел долговых обязательств. Для банка состав должников остается тем же. При разводе делится на равные части не только совместное имущество, но и долги по выплате кредита. Кредитное учреждение продолжает считать бывших супругов своими должниками. Если одна из сторон до этого фактически самостоятельно погашала кредит, а теперь отказывается платить, кредитор может заставить исполнять свои обязательства обе стороны. Если это не действует, он может принять меры к взысканию залога.

Главная опасность такой ситуации состоит в том, что одна из сторон может отказаться выплачивать кредит, мотивируя свое нежелание платить тем, что жилье ей теперь не нужно. Например, один из супругов оплатил первоначальный взнос при покупке квартиры. Теоретически при разводе он может заявить другой стороне, что не намерен в дальнейшем выплачивать проценты по кредиту. Даже не выплачивая кредит, он все равно остается собственником данного жилья, и избавиться от него совсем непросто.

Урегулирование таких ситуаций часто невозможно без участия кредитных учреждений. Решить вопрос можно, уговорив одного из супругов выплатить первоначальный взнос другому, а остаток долга перевести на себя. После этого один из супругов может считаться единственным полновластным владельцем жилья. Чтобы разрешить ситуацию таким способом, необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, на которого планируется перевести остаток долга. Кредитное учреждение берет непосредственное участие в процессе изменения состава собственников и должников.

Один из выходов – продать квартиру

Бывают ситуации, когда сторонам так и не удается договориться друг с другом. Обращаться в суд или переводить выплату оставшейся части долга на одну из сторон они не желают. У бывших супругов остается один выход – продать спорную квартиру.

Это можно сделать, выставив квартиру на продажу. Из суммы, вырученной после продажи квартиры, кредитному учреждению выплачивается задолженность по кредиту. Остальные деньги бывшие супруги делят между собой пропорционально участию каждой стороны в погашении кредита. После этого они полюбовно расходятся.

Чтобы решить вопрос подобным образом, нужно предварительно уведомить об этом банк. Важным условием является проведение сделки в банке-кредиторе при непосредственном участии сотрудников банка. Сумма задолженности по ипотеке изымается сотрудником банка из общей суммы, полученной от продажи квартиры, и ложится на специальный счет – аккредитив или помещается в депозитарную ячейку. После завершения регистрации перехода собственности кредитор имеет право забрать деньги в счет погашения ипотеки самостоятельно. Когда задолженность будет погашена, кредитное учреждение представляет справку о погашении и снимает с квартиры обременение ипотеки.

В любом случае перед проведением сделки супруги должны договориться между собой. По утверждению Ивана Минакова, банк может разрешить продажу заложенной недвижимости при условии, что бывшие супруги договорятся между собой о распределении средств. Продажа квартиры все равно будет проводиться с участием сотрудников банка. Долги банку будут погашены в первую очередь.

Разводиться нужно цивилизованно

К сожалению, большинство пар в момент семейного счастья не предполагают, что их может ожидать развод с ипотекой. Герман Белоус высказал свое мнение по поводу безопасности ипотечной сделки. Он утверждает, что супруги должны заключать брачный договор в нотариальной форме, в котором определяются права собственности на приобретаемое жилье.

В нашей стране практикуется составление брачных договоров, регламентирующих раздел имущества при разводе. В них определяется, кому из супругов будут принадлежать после развода ювелирные украшения, дорогостоящие вещи, движимое и недвижимое имущество. Такие соглашения можно составлять не только до регистрации брака, но и на любом этапе семейных отношений.

Мария Литинецкая из «Метриум Групп» говорит, что брачный договор по ипотеке составляют супруги, владеющие общей собственностью, когда один из супругов намерен приобрести жилье лично для себя.

Очень важно сохранять все документы, связанные с получением и обслуживанием кредита. В суде любой документ может иметь решающее значение. К таким документам относятся кредитный договор, платежные документы, договор по ипотеке, договор купли-продажи квартиры, расписка бывшего хозяина квартиры. Все эти документальные подтверждения могут быть использованы для получения предусмотренных законодательством налоговых вычетов. Также необходимо хранить документы, подтверждающие собственность, расписку продавца жилья, документы о получении денег и страховые документы.

С особым вниманием нужно относиться к покупке жилья в новостройке на правах долевого участия (ДДУ), когда покупатель становится собственником по окончании строительства. Если вы намерены жениться и приобрести недвижимость, но хотите сохранить квартиру в своей собственности, лучше сначала приобрести жилье, а затем жениться.

После подписания договора долевого участия нужно несколько лет ждать оформления права собственности. Если в этот период были зарегистрированы официальные отношения, то оба супруга становятся собственниками жилья. Не секрет, что за эти несколько лет можно и развестись. При разводе супруг может потребовать с вас не только половину выплат по погашению кредита, но и половину первоначального взноса. Ведь формально договор был заключен в период совместной семейной жизни.

АКЦИЯ! Отправьте заявку прямо сейчас и узнайте свою кредитную историю бесплатно!
До конца акции осталось:
Заявка на кредит