Статьи

Аренда с выкупом - альтернатива ипотеке

кредит от инвестора под залог,
кредит под залог участка,
кредит под залог квартиры,
кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов.

Ипотека – услуга, доступная не каждому. Банк тщательно фильтрует заявки потенциальных заемщиков. Причин тому много. Самые распространенные – «неправильная» квартира и недостаточно высокие доходы.

Например, если вы выбрали квартиру на вторичном рынке недвижимости, то придется доказывать, что с ней все чисто с юридической точки зрения. При наихудшем развитии событий банку придется конфисковать у вас жилье и продавать его самостоятельно. Проблемы ему не нужны.

С доходами заемщика все понятно. Нет денег – нет кредитных платежей. Соответственно, нет прибыли у банка. Правда, понятие о том, какой размер доходов следует считать достаточным, у банков и заемщиков разное.

Заемщик, как правило, ориентируется на текущую ситуацию: мол, заработок высокий, экономить умею, накопления есть, справлюсь. Русскому народу, который постоянно стремится к некому «счастливому будущему», не привыкать к ограничениям в настоящем. Когда жилищный вопрос встает остро, то многолетняя диета из макарон, черного хлеба из воды уже не кажется столь пугающей, если взамен предлагается собственная квартира.

Банк в этом отношении менее оптимистичен. Он знает, что у людей, отдающих более половины своего дохода на погашение кредита, рано или поздно возникают проблемы с выплатами.

Но как объяснить тот факт, что банк отказывает и тем, чей доход позволяет спокойно выплачивать ипотеку без малейшего ущерба для семейного бюджета? Каждый случай индивидуален, но чаще всего отказ приходит из-за плохой кредитной истории.

Кредитная история и жилищный кредит

В России такая составляющая репутации, как кредитная история, относительно нова. Если на западе люди с младых лет заботятся о формировании хорошей кредитной истории, то у нас пока не до конца понимают, насколько плачевными могут быть последствия просроченных или вовсе невыплаченных кредитов.

Между тем, сегодня плохая кредитная история – достаточное основание для отказа, даже если по остальным пунктам потенциальный заемщик идеален. Равно как положительная кредитная история практически гарантирует льготные условия нового кредита. Иначе говоря, если раньше вы брали кредиты и добросовестно (то есть вовремя и в полном объеме) их погашали, то ваши шансы на выгодную ипотеку высоки.

Что делать, если кредитная история уже испорчена? Надо ее исправлять. Конечно, стереть нелицеприятные сведения из кредитного досье невозможно. Зато можно убедить банк, что вы все осознали и исправились. Возьмите несколько кредитов (пусть небольших, лишь бы вам их одобрили) и своевременно их погасите. Заодно оформите пару кредитных карт и регулярно ими пользуйтесь. Только не забывайте возвращать деньги в срок.

По общему негласному правилу, если в течение двух лет человек исправно платит по кредитам, значит, ему можно простить «грехи» по прошлым невыплаченным кредитам. Так что пара лет планомерной работы над кредитной историей, и можете снова штурмовать банки заявками на ипотеку.

Если не хотите работать над кредитной историей

Что делать тем, кто ждать не хочет? Обидно откладывать покупку жилья из-за того, что по молодости где-то недоплатил тысячу рублей. Особенно если есть стабильный высокий заработок, накоплена сумма для первоначального взноса, найдена подходящая квартира.

К счастью, выход есть. АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) запустило новый для российского рынка проект – аренда с выкупом. АИЖК небезосновательно полагает, что новый вид кредитования будет пользоваться спросом.

Сразу предупреждаем, что аренда с выкупом – это дорого. Но что еще остается, если других вариантов нет? Этот проект и рассчитан в первую очередь на тех, кто не может получить обычный кредит из-за подпорченной кредитной репутации. Таких людей много. В советское время кредиты никому не давали, поэтому с приходом рыночной экономики многие по неопытности наломали дров. Но эти люди тоже хотят жить в своей квартире. Чтобы не терять огромное количество потенциальных клиентов в их лице, банкирам пришлось искать компромисс.

Преимущества аренды с выкупом по сравнению с ипотекой

Разница между ипотекой и арендой с выкупом очевидна уже на этапе оформления. Вместо огромного пакета документов, который предусмотрен для ипотеки, достаточно принести паспорт и страховое свидетельство.

Официальное подтверждение дохода тоже не требуется, что радует. Ведь многие, вполне себе солидные и «белые» компании без зазрения совести платят «серую» зарплату, и это всех устраивает. Не всегда получается документально подтвердить «серый» доход, а косвенные признаки и дополнительные источники дохода банк хоть и учитывает, но все-таки не особенно склонен на них рассчитывать. Теперь же эта проблема устранена.

Впрочем, есть справки по форме банка. Если ваш работодатель согласился подписать такую справку, то данное преимущество аренды с выкупом для вас не принципиально. Зато вас наверняка порадует, что для аренды с выкупом не нужен первоначальный взнос. Да, банки тоже предлагают ипотеку без первоначального взноса. Но это в рекламе. На практике такую ипотеку почти никому не одобряют.

При ипотеке в первые годы кредита большую часть ежемесячного платежа составляют проценты. В случае аренды с выкупом более половины платежа будет направляться на погашение основного долга.

Минусы аренды с выкупом

Начнем с того, что ипотечная квартира хоть и находится в залоге у банка, она все же является вашей собственностью. Если же вы оформляете аренду с выкупом, то до тех пор, пока не погасите кредит, собственником будет оставаться АИЖК.

Далее, срок аренды с выкупом – до 15 лет. Ипотеку же могут дать и на 50 лет. Понятно, что чем больше срок кредита, тем больше мы переплачиваем. Зато при таком ограничении мы лишаемся возможности уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока.

Наконец, как уже было сказано, аренда с выкупом – это дорого. Сумма переплаты просто неприличная. Для примера, пусть вы покупаете квартиру стоимостью в 4 млн рублей. За 15 лет аренды с выкупом вы заплатите 11 млн. Это 250% переплаты! Ипотека на тот же срок обойдется в 7,5 млн рублей – 190% переплаты (тоже много, но все познается в сравнении).

Ежемесячный платеж при аренде в данном примере составит около 62 тысяч рублей, тогда как ипотечные платежи – 40 тысяч. Вероятно, при таком раскладе преимущество отсутствия первоначального платежа теряет смысл. Ведь если не получается откладывать деньги для первоначального взноса, то и ежемесячные платежи по аренде едва ли будут по карману.

Дело в том, что эти платежи складываются из двух частей – арендная плата и выкуп квартиры. В связи с инфляцией, сумма обеих частей будет со временем расти (в отличие ипотеки, ежемесячные платежи по которой остаются неизменными). Отсюда вытекает еще одно неприятное обстоятельство – невозможно заранее рассчитать точную сумму, которую вы в итоге заплатите.

Исходя из вышесказанного, не стоит рассматривать аренду с выкупом как полноценную альтернативу ипотеке. Такой вид кредитования оптимален в том случае, если вы планируете быстро выкупить квартиру, досрочно погасив долг.

АКЦИЯ! Отправьте заявку прямо сейчас и узнайте свою кредитную историю бесплатно!
До конца акции осталось:
Заявка на кредит